Investir dans l’ancien et faire des travaux : les 3 commandements

Suivez le guide !

L’article a été rédigé par un professionnel expérimenté en investissement immobilier. Investilok apporte une attention particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Il est vrai que beaucoup de solutions sont apportées pour investir dans le neuf, ou plutôt on essaye de vous attirer un maximum vers le neuf avec les promesses de défiscalisation. Certes avantageux, ce n’est pas forcément la meilleure des solutions. Encore une fois, il va falloir réfléchir, calculer, anticiper.

1. Investir dans l’ancien, tu oseras !

Une des qualités certaines de l’immobilier ancien avec travaux est la situation géographique. En effet, qui dit ancien dit centre-ville.

L’emplacement faisant partie de vos critères principaux pour votre achat, vous retrouverez sûrement de l’ancien dans vos recherches. Mais ce n’est pas forcément synonyme de problèmes ! Vous pouvez d’ailleurs y faire des travaux pour le réhabiliter et bénéficier ainsi des réductions d’impôt au même titre que du neuf.

La défiscalisation ne doit pas être votre première motivation, elle pourrait altérer votre façon de voir les choses et surtout, vos calculs. C’est la rentabilité de l’opération qui doit guider votre choix, refuser l’ancien à tout prix peut en être une. Vous pouvez passer à côté d’une affaire en étant trop focalisé sur un seul type de bien.    

Tout dépendra de votre stratégie d’investissement et de votre capacité à juger le projet immobilier. Un bien neuf ne veut pas forcément dire qu’il n’y aura aucun travaux à faire, il peut y avoir des défauts. Et l’ancien ne veut pas forcément dire travaux à n’en plus finir.

Comment rénover un vieil appartement ?
Il sera probablement indispensable de faire des travaux, mais cela peut être avantageux, surtout si vous les faites vous-mêmes.

Travaux : faire la différence entre nécessité et fioriture, tu feras !

La principale erreur lorsque l’on fait des travaux est de surestimer le besoin de ses futurs locataires en utilisant des matériaux parfois trop nobles. Je ne dis pas que vos locataires n’aimeront pas la matière mais si vous jouez sur un haut standing, le prix de votre bien va augmenter en conséquence et c’est bien là la difficulté.

Il faut réussir à trouver le juste milieu.

Les nouveaux locataires ne sont pas prêts, une fois qu’ils ont établi leur budget, à débourser juste pour une salle de bain plus chic que ce qu’ils ont vu jusqu’à présent.

En effet, il sera plus facile de créer le coup de cœur grâce à des éléments de déco savamment choisis mais faites attention à leur prix ou c’est vous qui allez y perdre !

Votre locataire ne peut décemment pas dépenser 100 euros de plus par mois pour la couleur du carrelage. Partez à la recherche aux bonnes affaires et ne choisissez pas comme si vous alliez y vivre.  Les locataires n’ont pas les mêmes envies ou besoins que les propriétaires : choisir son carrelage par exemple est important quand on y investit de l’argent, quand on va y vivre pendant des années, on a peur de se tromper. 

Cependant pour un locataire, l’approche est complètement différente. Ce dernier cherche un confort, certes, mais pourra très bien faire l’impasse sur des choses banales, comme la qualité ou la couleur sobre de certains matériaux.  Je ne dis bien sûr pas de prendre de la mauvaise qualité !  Cela vous retomberait dessus dans tous les cas. 

Non, faites les choses intelligemment et sans précipitation, cela fait aussi partie de votre nouveau métier.

Travaux et la défiscalisation, tu envisageras !

Comment fonctionne le déficit foncier ?
Acheter un vieil appartement pour le rénover peut être une très bonne idée puisqu’en plus de lui donner de la valeur, vous pouvez déduire ces travaux de vos revenus fonciers.

Réel avantage, cette déduction peut s’avérer être très très intéressante pour vous. Oui, mais à la seule condition que vos travaux rentrent bien dans les cases vous permettant de défiscaliser. En effet, tous ne sont pas éligibles, il va donc falloir avant tout regarder avec quels types de travaux cela est possible.

Ceux de réparation et d’entretien se font dans le but de réhabiliter ou de maintenir un logement en bon état pour en permettre un usage normal. Ces travaux ne changent ni l’agencement, ni la consistance, ni l’équipement initial. Faites attention par exemple avec un aménagement des combles qui est considéré comme un agrandissement et qui est donc non déductible. 

En effet, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne pourront jamais être déduits. Il faudra les faire faire par un artisan pour prouver leurs réalisations avec la facture, si vous les faites vous-mêmes, seuls les frais liées aux matières premières pourront être soustraits.

De plus, si les travaux consistent à améliorer le logement sans en changer la structure principale, vous pouvez également les faire déduire (installation d’un système de chauffage ou encore d’une nouvelle cloison).

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