Comment structurer et mettre fin à une SCI ?

Vie et fin d’une SCI

L’article a été rédigé par un professionnel expérimenté en investissement immobilier. Investilok apporte une attention particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Constituer et immatriculer une SCI nécessite de réaliser plusieurs formalités, dans un certain ordre.

  • Dans un premier temps, il faut apporter de l’argent dans la société. Les associés y injectent des apports plus ou moins importants. C’est cela qui permettra de créer le capital social de départ.
  • Dans un second temps, il faut rédiger les statuts de la société.
  • Une fois que les statuts sont rédigés, il faut procéder à la publicité légale. La société a dès cet instant une existence aux yeux des tiers.
  • Ensuite, il convient de déclarer la constitution de la SCI et de déposer la demande d’immatriculation.

Les règles de constitution de la SCI

Les apports et le capital social de la SCI

Dans le cadre de la constitution d’une SCI, chaque associé doit injecter un apport. Sa nature peut être de deux sortes.

  • Apports en numéraire : autrement dit des sommes d’argent.
  • Apports en nature : tous les autres types d’apports, autres que des sommes d’argent.

La loi ne prévoit aucun montant minimum pour les apports. Chaque associé peut donc verser la somme qu’il souhaite dans la société. En contrepartie, il reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport. Il peut même opter pour un capital variable.

  • Qu’est-ce que le capital variable ?

Le capital variable correspond tout simplement à une clause qu’il est possible d’insérer dans les statuts et qui prévoit la modification du montant du capital dans certaines limites (au minimum 10 % du capital initial).

Découvrez aussi la fiscalité des SCI.

La rédaction des statuts

Qu'est-ce qu'une Société Civile Immobilière ?
Pour qu’une SCI ait une réelle légitimité, il est indispensable qu’elle présente des statuts.

Ces derniers doivent contenir obligatoirement certaines dispositions prévues par la loi, et plus particulièrement par l’article 1835 du Code civil.

Ce sont ces dispositions législatives qui organisent le mode d’organisation de la gérance et qui déterminent les règles de désignation du ou des gérants.

La publication légale de l’avis de constitution

Cette publication dans une presse d’annonces légales a lieu une fois que les statuts définitifs aient été signés et avant le dépôt du dossier au greffe. Cet avis de constitution doit respecter un certain formalisme.

Voici un exemple d’avis. Vous n’avez plus qu’à le compéter et à l’envoyer. Vous recevrez en retour un justificatif qu’il faudra joindre à votre dossier.

L’immatriculation par dépôt du dossier

L’immatriculation de la SCI s’effectue en déposant un dossier de constitution auprès du CFE (centre de formalités des entreprises) du ressort du siège social de votre société. Pour savoir quel est le centre dont dépend votre entreprise, vous pouvez consulter la page dédiée sur le site de l’INSEE.

Le dossier que vous déposerez auprès de ce CFE doit comprendre les éléments suivants :

  • Le formulaire MO à télécharger, complété et signé,
  • Une copie des statuts de la SCI, datée et signée,
  • Le PV de nomination du gérant de la SCI, daté et signé,
  • Le justificatif de la parution dans un journal d’annonces légales de votre avis de constitution,
  • Un document justifiant l’occupation des locaux pour votre entreprise,
  • Pour le gérant, s’il s’agit d’une personne physique : une copie de la carte nationale d’identité ou du passeport + un extrait de casier judiciaire + une attestation de filiation,
  • Pour le gérant, s’il s’agit d’une personne morale : un justificatif d’immatriculation datant de moins de 3 mois,
  • Pour les associés, s’ils ne sont pas gérants et qu’il s’agit de personnes physiques : un justificatif d’identité,
  • Le justificatif de paiement des frais de greffe.

Dissolution et cession de la SCI

Les causes de dissolution de la SCI

Quelle législation pour une Société Civile Immobilière ?
Une SCI peut être dissoute de plusieurs manières différentes.

C’est l’article 1844-7 du Code civil qui détermine ces différentes situations :

  • La durée de vie légale de la société est écoulée (soit 99 ans),
  • Son objet est réalisé ou éteint (par exemple, la vente du bien immobilier s’est réalisée),
  • Le contrat de société est annulé,
  • Une clause des statuts prévoit la dissolution de la société (par exemple, le décès d’un associé ou du gérant),
  • La dissolution anticipée a été décidée par les associés à l’unanimité,
  • La dissolution a été prononcée par le juge, et fait suite à un litige entre associés ayant eu pour conséquence de paralyser la SCI,
  • La SCI a été mise sous liquidation judiciaire par décision de justice,
  • Un associé a racheté l’intégralité des parts sociales de la société.

Les obligations dans le cadre de la dissolution de la SCI

L’assemblée générale doit être convoquée

La convocation de l’assemblée générale peut être faite à l’initiative d’un seul des associés. Est soumise à l’assemblée la décision de dissoudre la société. Les associés votent et à l’issue, le gérant perd son pouvoir.

Un liquidateur est nommé pour la dissolution

L’étape suivante est de nommer un liquidateur qui aura pour mission de mener à terme la dissolution de la SCI. Il est nommé à l’unanimité des associés. Ce peut être un associé, un notaire, un avocat ou même le gérant.

Qu’en est-il si les associés ne se sont pas mis d’accord sur le choix du liquidateur ? Dans ce cas, le tribunal sera saisi. C’est ce dernier qui choisira le liquidateur chargé de la dissolution de la société.

Le gérant établit un procès-verbal de dissolution

Le procès-verbal de dissolution est un moment important dans le processus de dissolution de la SCI. Notre conseil est de vous faire assister par un professionnel, juriste de préférence, pour sa rédaction.

Une fois ce PV dressé, le liquidateur se chargera de l’enregistrement de l’acte, moyennant le paiement d’un droit fixe d’un montant de 375 euros.

Quelles conséquences entraîne la dissolution de la SCI ?

Les associés ne sont pas exemptés d’obligations parce que la SCI est dissoute. Bien au contraire.

  • Les associés seront dans ce cas imposés sur les plus-values réalisées dans le cadre de la vente du ou des biens immobiliers.
  • Les associés sont par ailleurs tenus au paiement de l’impôt sur le résultat de la SCI durant l’année de dissolution.
  • De leur côté, les tiers et créanciers de la SCI peuvent faire valoir leurs droits à partir du moment où l’avis de dissolution est rendu public.

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