Cash-flow : le Graal de l’investisseur immobilier

Comment le trouver ?

L’article a été rédigé par un professionnel expérimenté en investissement immobilier. Investilok apporte une attention particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Qu’est-ce que le Cash Flow ?

Il conviendra avant tout de définir ce qu’est le cash-flow. Terme anglais, cash veut dire littéralement la liquidité, l’argent en espèces. To flow signifie couler.

Ainsi, cash flow représente les flux de liquidités, les flux de trésorerie.

Précisons que le cash-flow se distingue de le capacité d’autofinancement (CAF). Certes liés l’un à l’autre, le cash-flow prend en compte à l’instant T chaque encaissement ou décaissement, il est le résultat du flux d’argent sur le moment présent.

L’autofinancement lui est un calcul fait au préalable et qui définira si oui ou non votre logement loué se finance tout seul après avoir additionné et soustrait toutes les opérations qui se feront au cours du mois, il ne prend pas en compte les flux d’encaissements et de décaissements. Et nous avons bien dit TOUTES les opérations.

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Calculer son cash-flow

L’erreur que beaucoup font est de se cantonner à ce que vous devez rembourser par mois comparé à ce que vous recevez du loyer du locataire pour définir le cash-flow et par extension la capacité d’autofinancement.

Ainsi, le loyer mensuel du bien locatif soustrait à la mensualité de l’emprunt est la définition de la CAF si le résultat du cash-flow est égal à 0.

Mais ce raisonnement est bien trop hâtif et manque de points essentiels au calcul du cash-flow. N’oubliez pas que, et c’est justement ce qui a pu vous faire hésiter à vous lancer dans l’investissement immobilier, bon nombre de facteurs sont indissociables d’un investissement réussi : il vous faut tout anticiper.

Qu'est-ce que le cash flow en immobilier ?
Tout analyser pour trouver un bien qui s’autofinance !

Projetez-vous plus loin que la fin du mois et pensez en terme d’années. Investir dans l’immobilier vous demandera de payer des impôts, des taxes, des frais de copropriétés et toutes sortes de petites et grandes sommes qu’il ne faut pas ignorer.

Une fois tous ces facteurs regroupés et assumés, vous pouvez calculer vos revenus et ce que vous devez dépenser pour enfin savoir si oui ou non votre bien immobilier s’autofinance.

Ces facteurs sont les suivants :

  • la mensualité de l’emprunt,
  • les charges liées à la copropriété pour l’entretien des parties communes,
  • les frais de gestion en agence,
  • la taxe foncière,
  • l’assurance propriétaire non locataire (PNO). 

Notez que certains facteurs se payent en fin d’année et c’est justement à cause de cela que l’on risque de les oublier. Il vous faut prendre en compte ces paiements annuels et les mensualiser pour définir le cash-flow et savoir si votre logement est en capacité d’autofinancement.

Plus simplement, pour calculer le cashflow d’un bien immobilier, la formule est :

Loyer mensuel – (mensualité emprunt + charges copropriété + frais de gestion + taxe foncière + assurance PNO) = CASH FLOW

  • Si le cash-flow est égale à zéro, votre bien locatif s’autofinance.
  • S’il est inférieur à zéro, le cash-flow est négatif
  • Inversement, s’il est supérieur à zéro, le cash-flow devient positif.

À noter que le cash-flow positif avec plus-value est possible si vous trouvez la perle rare immobilière, dans l’ancien ou le neuf ! Ce sera le résultat d’une anticipation sans failles grâce aux informations que vous êtes en train d’emmagasiner.

Découvrez ici l’investissement pierre-papier.

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