Société Civile de Placement Immobilier : revendre ses parts

Focus sur l’imposition en vigueur.

L’article a été rédigé par un professionnel expérimenté en investissement immobilier. Investilok apporte une attention particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Le mécanisme de revente de vos parts de SCPI de rendement diffère selon qu’il s’agisse d’une SCPI à capital fixe ou à capital variable.

Pour une SCPI à capital fixe

Dans cette SCPI, vous pouvez investir à tout moment. Vous pouvez ainsi revendre vos parts quand vous le souhaitez. Vous avez simplement à en faire la demande à la société de gestion de la SCPI. C’est elle qui se porte acquéreur des parts que vous vendrez.

Aucune spéculation n’est possible. Vous ne pouvez donc pas vendre directement à un autre associé. Vous serez obligés de passer par ce gestionnaire. De la même manière, ce n’est pas vous qui fixez le tarif de vente. Les parts seront vendues à un prix déterminé par la société de gestion, en prenant en considération la valeur réelle du patrimoine immobilier détenu par la SCPI.

Qu’en est-il de la fiscalité des SCPI ? Le principe est que les SCPI ne sont pas redevables de l’IS (impôt sur les sociétés). Les investisseurs sont personnellement tenus à en tenir compte dans l’impôt sur le revenu.

SCPI : comment sont imposés les revenus fonciers ?

Il s’agit de l’imposition des revenus que vous percevez trimestriellement notamment, en proportion du nombre de parts détenues. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Si vous faites l’acquisition de parts de SCPI via un emprunt, vous pourrez déduire de vos revenus fonciers des intérêts, en lien avec le prêt.

SCPI : quels avantages fiscaux ?

Exemples concrets

M. X a investi 50 000 euros dans une SCPI. Chaque part vaut 250 euros. M. X dispose donc de 200 parts. Or, le dividende de chaque part s’élève à 15 euros. M. X bénéficiera donc d’un revenu de 3 000 euros. M. X est imposé à 30 % au titre de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux à hauteur de 15 %. Hypothèse où M. X n’a pas eu recours à l’emprunt pour acquérir ses parts. Dans ce cas, M. X sera imposé à hauteur de 1350 euros (3000 x 45 %). Hypothèse où M. X a eu recours à l’emprunt pour acquérir ses parts. Imaginons que les intérêts annuels de ce prêt s’élèvent à 1200 euros. Dans ce cas, M. X sera imposé à hauteur de 810 euros (3000 – 1200) x 45 %

Dans cet exemple, il apparaît donc bien plus avantageux fiscalement de procéder à l’emprunt pour pouvoir faire l’acquisition de parts de SCPI.

Comment sont imposés les revenus financiers ?

Il s’agit de la part restreinte des revenus tirés de placements financiers de la SCPI dans le cadre de sa gestion de trésoreries.

Il s’agira de revenus de capitaux mobiliers. L’investisseur aura le choix entre :

  • soumettre les revenus à l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux
  • soumettre les revenus au PLF (prélèvement libératoire forfaitaire) également majoré des prélèvements sociaux.

Tout dépendra du niveau d’imposition. Le prélèvement libératoire forfaitaire peut être intéressant dans la mesure où vos revenus sont conséquents (imposition à plus de 30 %).

Découvrez aussi ici tout ce qu’il faut savoir sur la Loi Pinel.

Comment sont imposées les plus-values immobilières lors de la cession de parts d’une SCPI ?

Comment fonctionne le déficit foncier ?
Lorsque des parts font l’objet d’une cession, cela engendre des plus-values immobilières plus ou moins importantes.

L’abattement dont pourra profiter l’associé dépendra de la période pendant laquelle il a détenu les parts.

Ces abattements sont progressifs après 5 années de détention, d’où l’importance de privilégier l’investissement pierre papier comme moyen de capitaliser sur le long terme.

  • entre 0 et 5 ans : aucun abattement
  • entre 5 et 17 ans : un abattement égal à 2 % pour chacune des années de détention
  • entre 17 et 24 ans : un abattement de 4 % pour chaque année de détention
  • au-delà de 24 ans : 8 % par année

Cela signifie que si vous détenez une part de SCPI depuis au moins 30 ans, vous êtes entièrement exonéré d’impôt sur les plus-values immobilières.

Exemple concret de l’abattement auquel vous pourrez prétendre :

M. X détient ses parts de SCPI depuis 17 ans. Ces derniers font l’objet d’une cession. De quel abattement pourrait-il profiter ? À la fin des 17 années de détention, M. X dispose d’un abattement qui se calcule de la manière suivante : (17-5) x 2 % = 24 %.

Découvrez enfin la fiscalité en rapport avec le statut LMNP.

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