LMNP : lancement et imposition

Quel régime choisir ? Comment déclarer ?

L’article a été rédigé par un professionnel expérimenté en investissement immobilier. Investilok apporte une attention particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Du point de vue de la fiscalité

Deux régimes fiscaux réagissent à la LMNP :

  • le micro-BIC
  • ou le régime réel.

1. Le micro-BIC

La fiscalité BIC (bénéfices industriels et commerciaux) de location meublée signifie que le propriétaire est taxé sur l’impôt sur le revenu dans cette catégorie, et non pas sur ses revenus fonciers.

C’est néanmoins une disposition très avantageuse. Elle offre un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus bruts si les recettes sont inférieures à 70 000€ en 2018.

L’impôt est donc calculé sur la moitié des loyers encaissés, en fonction de la tranche marginale d’imposition – 0%, 14%, 30%, 41% ou 45% – auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2%.

Comment comprendre ce chiffre ?

Au début de ce dossier, nous avons vu que la condition pour bénéficier du statut de loueur en meuble non professionnel était de ne pas dépasser 23 000€ par an de revenus fonciers. Cependant le micro-BIC est un régime d’imposition proposé tant aux loueurs non professionnels que professionnels selon les mêmes critères.

2. Le régime réel

Vous déclarez ici le montant réel de l’ensemble des charges afférentes au bien, mais aussi les amortissements comptables sur les valeurs mobilières et immobilières.

Cette option est irrévocable pendant 2 ans.

Elle doit être sollicitée au plus tard avant le 1er février de l’année lors de laquelle vous souhaitez bénéficier de ce régime d’imposition. S’il perçoit des recettes annuelles supérieures à 70 000€ (taux de 2018), le propriétaire bailleur est obligatoirement imposé au régime réel simplifié.

Les différentes démarches avant de se lancer

1. Les démarches administratives

Il n’y a pas de démarches à entreprendre pour acquérir le statut de loueur meublé non professionnel. Il n’y a pas de société à créer, le propriétaire exerce cette activité en nom propre.

Il faut simplement se lancer et s’assurer que le logement mis en location réponde aux critères d’ameublement définis depuis le 1er septembre 2015. Ensuite, le propriétaire, au démarrage de son activité, doit s’enregistrer à l’aide du formulaire P0i de début d’activité.

Ce document doit être envoyé par courrier auprès du centre de formalités des entreprises, le plus souvent le Greffe du Tribunal de commerce.

S’il décide de travailler avec une agence immobilière classique ou avec l’intermédiaire d’une plate-forme spécialisée sur Internet, il est demandé au propriétaire bailleur de remettre une attestation sur l’honneur certifiant que toutes les obligations de mise en conformité du logement sont remplies.

Le document doit aussi mentionner si le bien est sa résidence principale.
Pour plus de sécurité, si le propriétaire n’a jamais mis un bien en location et se lance pour la première fois dans l’aventure, il est pertinent de faire rédiger le contrat de bail par un notaire.

Non seulement il est certain de proposer un document répondant à toutes les exigences légales mais surtout, en cas de défaut de paiement, la valeur de l’acte permet de s’adresser directement à un huissier, sans autorisation préalable d’une décision de justice.

S’il investit dans une résidence services, le propriétaire signe un bail commercial avec un exploitant, chargé de gérer le bien. C’est ce dernier qui verse directement le loyer mensuel perçu au propriétaire, et non le locataire.

2. Les démarches pour déclarer son activité

Nous l’avons vu, si la LMNP offre un cadre attractif, elle est aussi soumise à de nombreuses règles comptables et fiscales.

La déclaration des impôts est un exercice périlleux qu’il convient d’appréhender avec beaucoup de soin.

Déclarer ses impôts suite à un investissement LMNP.
Faites les bons calculs !

Tout d’abord, c’est au propriétaire que revient le soin de déclarer sous quel régime fiscal il va être taxé. Il faudra être particulièrement attentif au calcul de l’impôt et aux cases à remplir sur la déclaration… Si le régime micro-BIC est assez simple, les formalités de déclaration du régime réel sont plus complexes et nécessitent l’intervention d’un expert-comptable.

Dans le premier cas, il s’agit de noter la totalité des revenus dans la case 5ND Bénéfices Industriels et Commerciaux, dans la déclaration 2042C. Le fisc appliquera lui-même l’abattement de 50% avant de calculer l’impôt.

Exemple : pour 10 000€ de loyers perçus en 1 an, on déduit un abattement de 50%. Le propriétaire sera donc imposé sur une base de 5 000€.

Dans le second cas, le propriétaire doit déclarer les loyers perçus, les charges payées et le calcul de l’amortissement. Et c’est ici que l’intervention d’un expert-comptable est souvent nécessaire. Il doit lister toutes les charges déductibles. Il doit déterminer dans quelle mesure le bien peut être amorti.

Il est nécessaire de remplir plusieurs déclarations : la 2031 et les déclarations 2033-A, B…jusqu’à E.

Il faudra donc calculer lequel des deux régimes est le plus intéressant pour le propriétaire. Si les charges déductibles et le montant de l’amortissement dépassent la moitié des revenus, le régime réel est le plus intéressant.

Sinon, il vaut mieux choisir le micro-BIC.

D’autant qu’il ne faut pas oublier que les services d’un expert-comptable représentent un coût supplémentaire, pour le calcul et la rédaction de la déclaration d’impôt.

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