Immobilier locatif : comment débuter ?

De l’annonce à l’entrée du 1er locataire.

L’article a été rédigé par un professionnel expérimenté en investissement immobilier. Investilok apporte une attention particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués. En appliquant de bonnes pratiques et en s’équipant de logiciel et de ressources utiles, vous pourrez économiser de l’argent et améliorer l’optimisation de votre gestion locative. Nos experts partagent avec vous les bonnes pratiques pour que la gestion courante ne devienne pas un enfer.

1. Diffuser l’annonce

Il n’y a pas de support meilleur qu’un autre, bien qu’Internet est indiscutablement plus simple. Vous pouvez gérer vos annonces de partout, et c’est surtout la première plate-forme que vont consulter les demandeurs.
L’atout principal de l’appartement doit être la première chose lue :

  • un grand salon,
  • une cuisine équipée,
  • un balcon en plein soleil,
  • une exposition plein sud…

S’agit-il également d’une location vide ou meublée ?

Ensuite viennent plusieurs facteurs :

  • la proximité des transports / l’accessibilité par les routes,
  • la proximité des commerces,
  • les caractéristiques du quartier.

Dans un texte concis doivent être mentionnées les caractéristiques principales de l’appartement : étage, ascenseur, balcon, cave, place de parking, système de chauffage, nombre de fenêtres, double vitrage, rangements, etc.

Les photos sont ce qui attire le plus, elles seront donc de qualité et prises en plein jour. Il en faut plusieurs, environ 4.

2. La sélection du locataire

Le locataire est défini par le type de logement loué. Un studio d’une vingtaine de mètres carrés sera plus destiné à un étudiant par exemple.

Le critère principal est bien sûr représenté par les capacités financières du loueur : il est communément admis qu’un locataire éligible doit avoir un salaire équivalent à trois fois celui du loyer.

Comment se lancer dans l'immobilier locatif ?
Quel profil de locataire choisir pour habiter votre bel appartement ?

Pour vérifier des qualités du demandeur, plusieurs documents peuvent être demandés :

  • la pièce d’identité,
  • le contrat de travail,
  • les trois derniers bulletins de salaire,
  • les trois dernières quittances de loyer,
  • le dernier avis d’imposition.

Demander les documents originaux peut contrer toute falsification.

Découvrez également ici tous nos conseils sur les SCPI de rendement.

3. Le bail

Bien que facile à faire, un bail doit comporter plusieurs mentions obligatoires. Il doit être rédigé par écrit pour chaque parti. Bailleur et locataire doivent y indiquer leur nom, prénom(s) et adresse ainsi que la date d’entrée et le durée du bail.

En ce qui concerne le logement, le bail doit mentionner :

  • la consistance du logement et sa destination,
  • la description du logement et de ses équipements,
  • les travaux effectués dans le logement depuis sa dernière location et le montant,
  • la surface habitable.

La durée du bail est de 3 ans si le propriétaire est un particulier et de 6 si c’est une société. Il est reconduit automatiquement.

Découvrez ici nos conseils pour investir en LMNP.

4. L’était des lieux

L’état des lieux doit se faire en présence de tous les partis. Un exemplaire écrit doit être fourni à chacun. L’état des lieux de sortie est comparé à celui d’entrée pour constater des éventuelles dégradations.

Comment se déroule l'entrée d'un locataire ?
Faites un inventaire précis et détaillé.

À l’entrée, le document présentera toutes les caractéristiques du logement et de ses équipements en précisant leur état.

Les mentions obligatoires :

  • le type d’état des lieux (entrée ou sortie),
  • la date,
  • l’emplacement,
  • nom, prénom(s) et adresse des partis,
  • description précise de l’état de chaque pièce,
  • relevé des compteurs,
  • les signatures de chaque parti.

Si l’état des lieux est fait par un agent immobilier et non pas par le propriétaire, les honoraires peuvent être payés en partie par le loueur, dans la limite de 3 euros TTC par m².

5. Après l’entrée du locataire

Chaque mois, le propriétaire doit envoyer à chacun de ses locataires une quittance de loyer.

Elle doit mentionner :

  • nom, prénom(s) et adresse du bailleur et du locataire,
  • la période correspondante,
  • le montant du loyer et des charges.

Chaque année, le propriétaire doit recevoir du locataire une nouvelle attestation d’assurance. Une régularisation annuelle des charges devra également être étudiée.

Découvrez enfin à qui se destine la LMNP.

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