Focus sur la loi Pinel pour les logements neufs

Découvrez ses avantages.

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Vous n’êtes pas sans savoir que le manque de logements en France est un constat sans précédent. Les logements sont difficiles d’accès voire inexistants et l’État français ne peut combler ce déficit seul. C’est pourquoi depuis quelques années le gouvernement offre des avantages fiscaux à ceux qui investissent dans l’immobilier neuf. Il cherche à encourager les investisseurs à construire ou rénover pour réussir à répondre à la demande en constante augmentation.  

Le gouvernement a décidé en octobre 2017 de réduire les restrictions pour le dispositif Pinel. Il a également été décidé de revoir d’ici septembre 2018 les conditions des zones A, B et C du territoire qui servent à fixer les plafonds des loyers autorisés.

1. La loi Pinel, qu’est-ce que c’est ?

La loi Pinel s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire des biens immobiliers neufs depuis le 1er septembre 2014.

De ce fait, le logement neuf doit respecter la réglementation thermique en vigueur. De plus, seulement certaines zones peuvent faire l’objet d’une demande de dispositif Pinel.

Si votre bien est éligible, vous devez en premier lieu vous engager auprès de l’État pour louer votre bien nu et ce pendant minimum 6 ans tout en respectant un plafond de loyer par m² et un plafond de revenu du foyer.

Cette option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Vous n’aurez pas le droit de la changer après avoir pris votre décision.

Fiscalement, il est plus intéressant de faire un crédit avec la loi Pinel, vos avantages seront encore plus conséquents, spécialement si vous le faites sans apport puisque les intérêts d’emprunt sont totalement déductibles des revenus locatifs.

Découvrez ici les meilleures villes en termes de taxe foncière.

2. La loi Pinel en détails

Les zones

Pourquoi acheter dans le neuf ?
4 zones françaises permettent de profiter des avantages fiscaux suite à l’achat d’un logement neuf.

Avant toute chose, il faudra se pencher sur la situation géographique de votre futur bien.

La loi Pinel veut et exige que certaines zones exclusives, considérées comme tendues – où la demande locative est forte – profitent de ses avantages fiscaux. Il y en a 4 :

  • Zone A bis : Paris et ses 29 communes environnantes.
  • Zone A : Côte d’Azur, Île-de-France et la partie française de l’agglomération genevoise.
  • Zone B1 : les métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, ainsi que quelques exceptions pour des villes comme Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse, les départements d’Outre-Mer et les autres îles non reliées au continent qui présentent des prix élevés en ce qui concerne l’immobilier.
  • Zone B2 : les villes de plus de 50 000 habitants et celles qui ont un agrément spécial décidé par la préfecture. 

À partir de septembre 2018, les zones vont subir quelques modifications :

  • Zone A bis : Paris et ses 76 communes limitrophes.
  • Zone A : le reste de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, Montpellier, Lyon, Lille et la zone frontalière avec la Suisse.
  • Zone B1 : les autres agglomérations : Bordeaux, Toulouse, Rennes, Nantes.
  • Zone B2 : les villes moyennes.
  • Zone C : le reste du territoire.

Il faudra alors faire attention à ne pas prendre un bien n’importe où. Ne faites pas aveuglément confiance à quoi que ce soit et étudiez le marché dès le départ. Vérifiez que votre bien est proche des commerces, des transports, ou encore des universités selon le logement que vous proposez.

Les conditions d’éligibilité

Une fois que vous avez trouvé la zone dans laquelle vous allez effectuer votre achat, ce dernier se doit donc d’être neuf. Cependant, les conditions d’éligibilité ne sont pas si restrictives, il existe deux variantes qui peuvent vous permettre d’en bénéficier :

  • La vente en l’état futur d’achèvement (Véfa) : la Véfa est une vente sur plan, c’est-à-dire que l’achat se fait avant même que la construction de l’immeuble ait commencée. Il est possible de connaître les dimensions, de voir les plans pour vous faire une idée réelle et donc de savoir si votre bien correspondra à vos attentes. N’oubliez pas qu’étant neuf, cet achat répond aux toutes dernières conditions thermiques imposées par l’État.
  • Les logements anciens rénovés : un logement ayant profité d’importants travaux peut être éligible au dispositif Pinel. Cela demandera plus d’efforts parce que le logement doit être remis à neuf. En effet, les travaux doivent ramener le vieux logement au niveau de performances énergétiques d’un logement neuf. Plus le logement est vieux, plus les travaux coûteront chers pour y parvenir. 

De plus, en souscrivant au dispositif Pinel, tout investisseur accepte plusieurs exigences qui ne pourront être discutées sous aucune condition :

  • Le loyer du bien devra impérativement être inférieur aux loyers du marché de 20%.
  • Plafonds des ressources du locataire. 

Loi Pinel : les plafonds de loyer

Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?
La loi impose de plafonner les loyers.

Le dispositif Pinel a été instauré dans des zones spécifiques dites tendues pour minimiser les conséquences d’un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs. La loi cherche une mixité dans les quartiers majoritairement difficiles d’accès en imposant au propriétaire de louer son bien en dessous du marché.

Les plafonds de loyer dépendent de la surface pondérée en plus de la situation géographique puisqu’ils s’alignent sur le marché actuel. Ils sont actualisés au 1er janvier.

  • Zone A bis : 16,72 
  • Zone A : 12,42 
  • Zone B1 : 10,00 
  • Zone B2 : 8,69 

Les plafonds de ressources du locataire avec la Loi Pinel

Les plafonds de ressources du locataire sont calculés selon deux critères : le nombre de personnes qui composent le foyer et la localisation du logement.

Cette condition de revenu se base sur le revenu fiscal de référence du foyer.

Il convient alors d’étudier chaque cas selon sa position géographique qui sera déterminante pour la défiscalisation.

Sachez que si le revenu fiscal de référence dépasse le plafond en cours de location, vous pouvez continuer à leur louer le bien. Les critères sont pris en compte à l’entrée du foyer dans le logement. Ces plafonds sont réétudiés au 1er janvier.

En ce qui concerne le taux de réduction d’impôt pour le dispositif Pinel il peut aller de 12 à 21%. Tout dépend de la durée de l’engagement pouvant lui être de 6, 9 ou 12 ans. Pour 6 ans d’engagement, la réduction d’impôt est de 12%, pour 9 ans, 18% et pour un engagement de 12 ans, la réduction s’élève à 21%.

Découvrez enfin la fiscalité en rapport avec la SCPI ou le statut LMNP.

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