La Location Meublée Non-Professionnelle : mode d’emploi

Que dit la loi ? Quels biens sont concernés ?

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LMNP : définition

La location meublée non professionnelle est un investissement immobilier locatif. Le propriétaire met en location un bien meublé, afin de percevoir un revenu régulier.

La LMNP est connue du grand public pour son intérêt fiscal.

En effet, elle permet au bailleur de bénéficier d’une réduction d’impôt sur ses revenus. Pour profiter de cet avantage, il doit réunir 2 conditions :

  • mettre en location un bien meublé – par opposition à un bien nu – c’est-à-dire qui répond aux besoins vitaux. Il doit être équipé au minimum d’un lit, d’une cuisine et d’une salle d’eau ;
  • que ses recettes locatives ne dépassent pas 23 000€/an ou 50% de ses revenus annuels totaux, à savoir traitements et salaires, autres bénéfices industriels, commerciaux, agricoles ou non commerciaux. Au-delà de ces seuils, l’activité est alors considérée comme une location en meublé professionnel (LMP) et le propriétaire doit s’acquitter de charges sociales. Pour faire simple, la location de ce(s) bien(s) ne peut constituer son activité principale.

LMNP : textes de loi

Qu'est-ce que la LMNP ?
Que dit la loi française sur ce type d’investissement ?

La location meublée non professionnelle est définie par plusieurs textes de loi. Tout d’abord par les statuts du loueur en meublé non professionnel qui existent depuis 1949 et qui n’ont pratiquement pas changé aujourd’hui. Elle est complétée par la loi du 6 juillet 1989 qui précise les droits du locataire et les modalités de bail.

1. Le Censi-Bouvard

Toutefois, ce sont des textes beaucoup plus récents qui nous intéressent particulièrement. Avant tout, l’amendement Bouvard, aussi appelé Censi-Bouvard, adopté en 2009.

Il précise les avantages fiscaux de la location meublée non professionnelle dans le Code Général des Impôts. Il est réservé aux particuliers qui acquièrent un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement dans une résidence de services et s’engagent à le louer par bail commercial à l’exploitant de la résidence pendant au moins 9 ans.

2. ALUR

Ensuite, la loi ALUR, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014. Elle encadre la LMNP, désormais soumise aux mêmes obligations que les locations non meublées, en ce qui concerne le contrat de bail, les pièces justificatives, la caution, l’état des lieux, les contentieux, etc.

Elle impose aussi des règles strictes aux loueurs en location saisonnière, via une plate-forme comme Airbnb, et ce pour encadrer l’explosion des loyers dans les grands centres urbains.

En 2015, la loi Macron définit aussi de nouveaux avantages fiscaux pour les propriétaires bailleurs d’un bien meublé en location.

Les biens concernés par la LMNP

1. Pour quels types de logement ?

Comment louer en saisonnier ?

On distingue 2 grandes façons de mettre en location un bien en location meublée non professionnelle :

  • cela peut être soit un bien personnel que l’on meuble soi-même et que l’on gère directement ou via une agence immobilière ;
  • soit un bien situé dans une résidence services : EHPAD, résidence tourisme, résidence étudiants ou résidence seniors, gérée par un agence commerciale.

On peut aussi différencier un bien mis en location en tant que résidence principale du locataire ou un meublé de tourisme. Aussi, les chambres d’hôtes et gîtes ruraux sont considérés comme des logements LMNP. Enfin, un bien mis en LMNP peut aussi bien provenir d’un logement ancien que d’une habitation neuve, ou encore acheté en Véfa, vente en l’état futur d’achèvement.

2. Les conditions

Du point de vue du bien

Une location meublée est soumise à des règles strictes. Le logement doit être décent et équipé du mobilier nécessaire pour qu’un locataire puisse y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Depuis le 1er septembre 2015, les critères d’ameublement sont définis comme tels :

  • une literie avec couette ou couverture ;
  • des volets ou rideaux dans les chambres ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un four ou un four à micro-ondes ;
  • un réfrigérateur ;
  • un congélateur ou à défaut, un réfrigérateur doté d’un compartiment à congélation d’une température maximale de -6° ;
  • de la vaisselle ;
  • des ustensiles de cuisine ;
  • une table ;
  • des sièges ;
  • des étagères de rangement ;
  • des luminaires ;
  • du matériel d’entretien ménager.

Pour résumer, un logement meublé est une habitation où le locataire peut s’installer avec ses effets personnels et y vivre sans devoir l’aménager.

Du point de vue du bail

La durée minimum du bail est de 1 an, 9 mois si le locataire est étudiant. Hormis les locations de courte durée, un bail est tacitement reconductible. Un bien loué en meublé dont le bail ne dépasse pas 9 mois est considéré comme de la location meublée saisonnière. Même s’il est inscrit dans le cadre de la LMNP, il soumet le propriétaire bailleur à des obligations supplémentaires.

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