Louer meublé en non-professionnelle : droits et devoirs

Quels sont les droits et les devoirs du bailleur ?

L’article a été rédigé par un professionnel expérimenté en investissement immobilier. Investilok apporte une attention particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

1. LMNP : les différents profils de propriétaire

La location meublée non professionnelle s’adresse à toute personne désireuse d’augmenter ses revenus sur une base régulière et de façon sécurisée. Cadre salarié, chef d’entreprise, retraité, rentier, expatrié… le statut de loueur en meublé non professionnel est ouvert à tous, sans conditions.

Toutefois, il est communément admis qu’un investissement en LMNP est particulièrement intéressant pour préparer un départ à la retraite. En effet, c’est une excellente façon d’anticiper la baisse du pouvoir d’achat. C’est une source intéressante pour générer des revenus complémentaires et pour défiscaliser.

La LMNP est un statut qui laisse beaucoup de libertés. En effet, si le propriétaire ne souhaite pas consacrer de temps à la gestion du bien, il se tournera vers une résidence services. Un bail commercial sera signé avec le gestionnaire, délivrant le propriétaire de toutes les contraintes. Aussi, investir en LMNP ne nécessite aucune compétence ni connaissance particulière.

Qu'est-ce que la Location Meublée Non-Professionnelle ?
La LMNP idéale avant de partir en retraite.

Aujourd’hui, on estime que 10% des investissements immobiliers locatifs sont réalisés grâce aux conditions particulières du statut LMNP.

L’investisseur type jouit d’une situation stable, vit en couple et bénéficie de revenus confortables. Les revenus du ménage s’élèvent à 70 000 € annuels en moyenne. Il est déjà propriétaire et ne cherche donc pas à augmenter son patrimoine.

Le but de son investissement est principalement de réduire sa fiscalité. De plus, plusieurs études indiquent que l’acquéreur d’un bien neuf est plus enclin à investir dans une autre région que la sienne contrairement à l’investisseur d’un bien ancien qui préférera investir près de son lieu de vie

2. LMNP : droits et devoirs du propriétaire bailleur

La LMNP est particulièrement encadrée. Le propriétaire est soumis à plusieurs obligations. Aussi, avec l’émergence et le succès de la plate-forme Airbnb, la loi ALUR a été mise en place pour restreindre ce type de location saisonnière dans les grandes villes françaises comme Paris et Bordeaux. 

Les devoirs

Aujourd’hui, les propriétaires doivent obtenir une autorisation de la mairie pour mettre leur bien en location saisonnière (bail de moins de 9 mois). Les villes ont même l’autorisation d’obliger le propriétaire à mettre en parallèle un bien de surface identique en location de longue durée.

De plus, depuis le 1er janvier 2017, si les revenus issus de locations saisonnières de courte durée dépassent 23 000 euros par an, le bailleur est éligible aux cotisations sociales. Enfin, s’il loue un logement au sein de sa résidence principale, le propriétaire doit veiller à ce que le bien ne soit pas loué plus de 120 nuits par an.

Combien de jours par an peut-on louer un non meublée en location saisonnière ?
La LMNP est très intéressante, mais comporte ses limites.

S’il fonctionne via une plate-forme web de services, c’est l’intermédiaire qui est chargé de tenir le décompte du nombre de nuits occupées. Au-delà de 120 nuits, le logement ne pourra plus être proposé à la location jusqu’à la fin de l’année en cours.

Les droits

En contrepartie, le bailleur bénéficie aussi d’un certain nombre d’avantages. Par exemple, il peut exiger un dépôt de garantie de 2 mois, contre 1 mois dans le cadre d’une location vide. Il dispose d’un préavis de 3 mois minimum, contre 6 mois.

L’intérêt principal de la location meublée non professionnelle est de générer des revenus fonciers. Elle permet surtout de déduire les charges liées à l’achat, aux taxes et autres frais divers de ces revenus :

  • les frais d’acquisitions et les droits d’enregistrement la première année ;
  • les intérêts d’emprunt ;
  • les frais de gestion ;
  • les primes d’assurances ;
  • les charges locatives et les charges de copropriété.

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Autres avantages

Une autre particularité très avantageuse est l’amortissement déductible des charges, à raison de :

  • 5 à 7 ans pour le mobilier et les équipements ;
  • 25 à 30 ans pour le bien immobilier.

Cet amortissement spécifique au LMNP permet de réduire la base imposable et de percevoir des loyers pratiquement non taxés, pendant une très longue période.

Attention ! Pour les biens loués par une personne physique, les amortissements ne peuvent dépasser le montant des loyers perçus diminués des charges. Dans le cas contraire, le surplus d’amortissement non déduit est reporté à l’année suivante.

En cas de revente du bien, il n’y a aucun impact des amortissements dans le calcul de la plus-value. C’est le calcul de la plus-value des particuliers qui s’applique. Enfin, notons qu’il existe des options qui permettent de récupérer la TVA dans les 6 mois qui suivent l’investissement en LMNP.

Qu'est-ce que la TVA ?
En échange, le propriétaire doit reverser à l’État la TVA perçue sur les loyers.

Pour bénéficier de cet avantage, le logement doit appartenir à l’une des catégories suivantes :

  • hébergement dans un hôtel de tourisme classé ;
  • hébergement dans un village de vacances ;
  • hébergement dans une résidence de tourisme.

De plus, l’immeuble dans lequel se situe le bien doit proposer au moins 3 des 4 services suivants :

  • petit-déjeuner ;
  • nettoyage quotidien des locaux ;
  • fourniture du linge de maison ;
  • accueil et réception à l’entrée du bâtiment.

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