Faut-il louer vide ou meublé ?

Investilok vous aide à faire un choix ?

L’article a été rédigé par un professionnel expérimenté en investissement immobilier. Investilok apporte une attention particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués. Une fois que vous avez acheté votre appartement se pose la question du locataire. Qui et pour combien de temps ? Mais ce n’est pas tout. Avant cela, il faut déjà définir si vous souhaitez louer votre bien meublé ou vide. Chacun a ses avantages, encore faut-il les connaître.

Location vide ou meublée : comment choisir ?

Votre décision pourra dépendre du temps que vous avez à consacrer à votre logement puisque la première chose à savoir est qu’une location meublée risque d’entraîner un changement de locataire plus fréquent. La location meublée dépend alors du type de locataire que vous visez et du bien que vous proposez.

En effet, si le bien est un studio de quelques mètres carrés en métropole, il vous sera sûrement plus judicieux de le louer en meublé. Ainsi vous attirez plus facilement les étudiants.

Notons qu’un étudiant peut rester une année dans votre logement mais qu’il peut tout à fait passer la totalité de ses études, soit plusieurs années, dans votre appartement.

L’une des principales choses à savoir sur la location meublée est que les frais sont plus importants. Cependant, grâce aux biens que vous mettez à disposition du locataire (meubles, canapé, télé, micro-ondes,…), le loyer sera plus élevé qu’un logement vide pour la même surface.

De plus, il faut savoir que les loyers sont moins fiscalisés grâce aux statuts LMP et LMNP.

LMP/LMNP : Location Meublée Professionnelle ou non-professionnelle ?

Quelles différences ?

Qu'est-ce que la LMP en immobilier ?
Quels sont les avantages de la LMNP ?

Louer en meublé s’avère être avantageux pour constituer votre capital et s’ouvre alors à vous deux possibilités de statut :

  • LMP (Loueur en meublé professionnel)
  • ou LMNP (Loueur en meublé non professionnel).

La principale différence entre LMP et LMNP est la gestion des déficits. Le statut LMP, comme son nom l’indique, est un statut professionnel et est donc réservé aux plus gros patrimoine. Pour en bénéficier, il faut être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS), percevoir plus de 23 000 euros de loyers par an.

À l’inverse, si vous percevez moins de 23 000 euros par an de loyer, c’est la statut LMNP que vous pouvez obtenir.

Comment profiter du statut LMNP ?

Pour une location meublée (LMP ou LMNP), le principal avantage est fiscal. En effet, la location meublée ne relève pas de l’impôt foncier mais du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Pour bénéficier du statut LMNP, il faut que le logement proposé soit meublé et dans une résidence, il faut que le bail soit commercial. De plus, vous devrez retirer de cette activité un montant annuel inférieur ou égal à 23 000 euros et/ou moins de 50% de son revenu global.

Pour ce qui est des avantages fiscaux, deux options s’offrent à vous : le régime micro-BIC et le régime réel.

  • Le régime micro-BIC : seulement si vos recettes ne dépassent pas les 32 900 euros, alors vous pourrez bénéficier d’un abattement de 50% sur ces recettes. Sans créer de déficit.
  • La régime réel : c’est le régime a adopté si vos recettes dépassent les 32 900 euros. Ici aussi, l’abattement est de 50%. Vous pouvez déduire l’ensemble des charges et les amortissements.

Et le statut LMP ?

Comme je vous disais plus haut, le statut LMP requiert trois conditions. Vous devez :

  • percevoir des recettes annuelles supérieures à 23 000 euros ;
  • ces recettes doivent au moins égaler la moitié des ressources du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu ; 
  • être inscrit au registre du commerce et des sociétés (auprès du tribunal de commerce de l’endroit où vous louez).

Et les avantages fiscaux ?

Qu'est-ce que la LMNP ?
Quels avantages pour la LMP ?

Vous pouvez déduire les déficits fonciers des autres revenus ; 

  • pas d’impôt sur la plus-value ou d’ISF ; 
  • vous pouvez récupérer la TVA.

Location vide ou meublée : la loi Censi-bouvard

Maintenant que nous avons parlé des LMNP vient le tour de la loi Censi-Bouvard qui elle aussi ne concerne que les logements meublés en résidence.

Tant que votre investissement en résidence de services ne dépasse pas les 300 000 euros, vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux que procure la loi Censi-Bouvard. En effet, cette dernière permet de déduire 11% du montant investi (sur 9 ans reconductibles).

Pour la loi Censi-Bouvard, contrairement au LMNP classique, le bien ne peut pas être amorti : vous pouvez obtenir une réduction d’impôt sur votre achat mais pas sur les loyers, concrètement vous récupérez la TVA sur votre achat.

De plus, si vous louez un deuxième bien, vous serez obligés d’y appliquer le même régime fiscal. Par rapport à l’amortissement, le Censi-Bouvard est très souvent moins avantageux, mais tout dépend de la situation de chacun.

Encore une fois, votre décision va dépendre de votre situation… et de vos calculs !

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