Cas pratique pour une SCI

Régime réel, LMNP, IS…

L’article a été rédigé par un professionnel expérimenté en investissement immobilier. Investilok apporte une attention particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Montage SCI : les bases en chiffres

En partant d’un exemple concret, tiré des résultats issus d’une simulation sur le site www.rendementlocatif.com, nous vous montrons quels sont les montages les plus intéressants pour une SCI, en fonction de vos objectifs, et pourquoi.

Dans cet exemple, nous partirons des informations suivantes.

  • Type de bien : maison
  • Superficie : 116 m²
  • Prix du bien, frais d’agence inclus : 275 000 €
  • Apport personnel : 19 301 €
  • Emprunt : sur 20 ans
  • Location : Bien loué 11 mois sur 12. Le loyer est de 4000 €
  • Taxe foncière : 2088 € à l’année
  • Charges de copropriété : 1500 € par an
  • Objectif final : revendre le bien au bout de 30 ans, au prix de 450 000€ net vendeur
  • Travaux : 75 000 €

Les résultats obtenus sont assez édifiants. En effet, il ressort que les trois meilleurs régimes sont le régime réel, la location meublée non professionnelle réelle ainsi que la SCI, avec une imposition à l’IS. Qu’est-ce qui explique ces trois préférences ? Nous vous indiquons ici les éléments qui justifient ces écarts.

1er montage SCI en régime réel

Il ressort de la simulation que le choix de la location nue au régime réel est un montage avantageux. Pourquoi ? Ici, les revenus fonciers sont de 4000 euros sur 11 mois (le 12e mois étant laissé vacant). Cela équivaut à 44 000 euros à l’année.

Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?
Quel montage financier choisir pour votre SCI ?

Or, les personnes dont les revenus fonciers dépassent un montant de 15 000 euros à l’année doivent opter obligatoirement pour ce cadre fiscal. Ceux qui ont des revenus fonciers inférieurs peuvent aussi opter pour ce choix, mais il est irrévocable durant trois ans.

En qualité de propriétaire bailleur, certaines charges peuvent être déduites de vos revenus locatifs. Vous pouvez déduire :

  • vos intérêts d’emprunt : pour un achat à crédit,
  • les frais de gestion locative,
  • les frais d’assurance et taxes foncières,
  • des travaux de rénovation, d’entretien ou de réparation ayant pour objectif de maintenir le logement en bon état.

Il s’agit entre autres de remise aux normes, de ravalement, de réfection de toiture, de remplacement des fenêtres ou de la chaudière, soit 75 000 euros.

Si la somme de vos charges déductibles est supérieure à la somme de vos recettes, ce régime vous permet de déduire votre déficit foncier de vos autres revenus (dividendes, salaires, retraite), dans une limite égale à 10 700 euros à l’année, hormis vos intérêts d’emprunt qui ne sont pas déductibles.

Ce régime vous permet également de reporter l’excédent de déficit (c’est-à-dire votre déficit au-delà de 10 700 euros) sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Comme vous pouvez déduire 75 000 euros, c’est un montage financier particulièrement intéressant.

Attention : Si vous connaissez un déficit foncier, ce régime sera intéressant seulement si vous comptez louer le bien sans interruption durant trois ans. Par exemple, si votre déficit apparaît en 2018, votre bien immobilier doit être loué au moins jusqu’au 31 décembre 2021 pour vous permettre d’imputer votre déficit.

2ème montage SCI : le choix du LMNP Réel

Le choix de la location meublée non professionnelle, au régime réel, est particulièrement intéressant pour les bailleurs dont les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 32 900 euros, mais aussi pour ceux dont les revenus sont supérieurs ou égaux.

Vous ne pouvez pas déduire de travaux, mais uniquement des dépenses d’entretien et de petites réparations. Si vous avez dépensé beaucoup pour des travaux de grande envergure, il faut donc plutôt choisir le régime précédent.

Qu'est-ce qu'une SCI ?
Quid de la déduction de vos travaux ?

De deux choses l’une :

  • Vos revenus fonciers sont inférieurs à 32 900 euros hors taxes à l’année : dans ce cas, l’avantage d’opter pour le LMNP réel est que vous bénéficiez d’un abattement de 50%. Cela signifie que vous n’êtes imposés que sur la moitié de vos loyers, au titre du micro-BIC.
  • Vos revenus fonciers excèdent 32 900 euros hors taxes à l’année : L’intérêt n° 1 de ce montage financier est de permettre d’amortir le bien immobilier. Par exemple, pour un bien à un prix de 275 000 euros comme dans l’exemple, vous pourrez déduire 8250 euros de vos recettes locatives, si on se base sur 30 ans.

Vous pouvez aussi déduire des charges comme :

  • l’amortissement du mobilier
  • les impôts locaux
  • les frais afférents à l’entretien et la réparation
  • les honoraires d’assurances et de gestion
  • opter pour le LMNP réel vous permet de réduire l’imposition de vos revenus locatifs.

3ème montage SCI : le choix de la SCI à l’IS

Le choix de la SCI imposée à l’IS est intéressant si vous ne souhaitez pas revendre le bien immobilier. Vous pouvez notamment déduire les frais d’acquisition et ainsi réduire votre bénéfice imposable.

Vous pouvez déduire les 75 000 euros puisqu’il s’agit bien de dépenses en lien avec l’entretien, l’amélioration et la réparation d’un lieu pour permettre sa meilleure location. C’est un montage financier particulièrement intéressant également.

Illustration de l’amortissement fiscal du bien et de l’intérêt de ne pas le revendre rapidement : selon l’exemple, le bien immobilier possède une valeur de 275 000 euros.

La durée de détention du bien avant revente est estimée à 30 ans.

Dans cette hypothèse, le montant de l’amortissement fiscal sera d’environ 9167 euros par an (275 000/30).

Concrètement, ces 9167 euros se déduiront des produits générés par la SCI (notamment les loyers). Vous pouvez déduire d’autres charges Au-delà de l’amortissement fiscal, vous pourrez déduire d’autres charges comme :

  • a rémunération perçue par le gérant de la SCI,
  • les frais de notaire et les droits d’enregistrement payés au moment de l’acquisition du bien immobilier.

Ces déductions réduisent la base imposable de votre SCI.

Plus de lecture

Plus >