Les pour et contre de la Société Civile Immobilière

Et vous, plutôt pour ou contre ?

L’article a été rédigé par un professionnel expérimenté en investissement immobilier. Investilok apporte une attention particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Opter pour une SCI permet de profiter de nombreux avantages. Nous vous proposons un tableau récapitulatif afin de faire la lumière sur l’ensemble des avantages à créer une SCI.

Les avantages de la SCI

Avantages liés à la création et à la gestion

  • Facilité de création dans le sens où la loi ne requiert aucun investissement minimal de départ,
  • Grande souplesse dans la gestion, surtout si vous avez opté pour la variabilité du capital,
  • Permet la mutualisation des risques et des charges portant sur la gestion,
  • La responsabilité des associés peut être engagée uniquement dans la limite de leurs apports respectifs.

Avantages patrimoniaux de la SCI

  • Facilite la transmission d’un bien immobilier et évite les blocages présents dans l’indivision successorale. En cas de difficultés, un associé peut toujours vendre ses parts et ainsi récupérer sa quote-part en numéraire sans que cela n’entraîne la vente du bien,
  • Permet une meilleure gestion du patrimoine privé.

Avantages fiscaux de la SCI

Quels impôts sur la Société Civile Immobilière ?
La SCI plaît énormément aux Français pour sa fiscalité avantageuse

Voici les avantages fiscaux de la SCI :

  • Liberté de choisir entre l’IR et l’IS pour l’imposition des bénéfices de la SCI
  • Transmission à des conditions fiscales intéressantes. En cas de donation de parts de la SCI, vous payerez les droits de donation en fonction de la valeur des parts, le tout au regard des dettes de la SCI. Les droits de donation seront donc plus faibles. Ils peuvent l’être encore plus grâce à un abattement disponible tous les 15 ans et dont vous pouvez bénéficier,
  • C’est un moyen intéressant de réduire son imposition grâce à la décote sur les parts sociales. Cette dernière est égale au minimum à 10% de la valeur du bien immobilier et peut atteindre 60%. Ainsi, quand vous transmettez vos parts à vos héritiers, vous n’êtes imposés que sur la valeur de vos parts sociales, moins la décote.

Attention : Si vous comptez utiliser votre SCI pour échapper à vos créanciers, cela peut se retourner contre vous. En effet, s’il est vrai que c’est la SCI – et non pas vous directement – qui est propriétaire du bien, les créanciers pourraient très bien exercer une action paulienne. Il s’agira alors pour ces derniers de faire revenir le bien immobilier dans votre propre patrimoine privé afin de pouvoir l’utiliser pour régler votre dette.

Les inconvénients de la SCI

Bien que les avantages soient nombreux à constituer une SCI, cette structure n’est pas exempte de défauts et d’inconvénients. Au titre des principaux inconvénients, on distingue la lourdeur administrative, le coût de la création d’une SCI, sans oublier la difficulté de revendre des parts sociales à des tiers, la responsabilité des associés et d’autres désavantages financiers.

Inconvénients d’ordre financier

  • Le prix d’une SCI est d’environ 450 euros. Le prix est bien plus conséquent si vous faites appel à un professionnel pour rédiger les statuts,
  • Tout changement de gérant implique de devoir rédiger de nouveaux statuts, ce qui a un coût supplémentaire,
  • Les obligations fiscales et comptables pour les associés sont importantes : au moins une fois par an, les associés se réunissent en assemblée générale pour traiter des décisions à prendre. Un procès-verbal doit ensuite être rédigé, ce dernier devant figurer dans le livre des assemblées,
  • La SCI ne peut pas profiter d’avantages bancaires, comme le prêt à taux 0 ou le plan épargne logement, ces derniers étant réservés aux personnes physiques,
  • La SCI est soumise au droit de préemption urbain et à l’imposition des plus-values dans le cas d’un apport en nature.

Inconvénients d’ordre structurel

Comment est composée une Société Civile Immobilière ?
La SCI peut entraîner certains blocages structurels…
  • La lourdeur administrative : il faut rédiger les statuts et inscrire la société au Registre du commerce et des sociétés,
  • Des statuts mal rédigés peuvent avoir pour conséquence de créer des blocages dans la société et d’empêcher la prise de décisions. Le fonctionnement de la SCI en pâtirait,
  • L’accord des associés pour la revente de parts sociales à un tiers est souvent exigé, ce qui peut être source de blocages supplémentaires,
  • La responsabilité des associés est limitée sur les parts sociales qu’ils possèdent. Ainsi, en cas de dette, ils pourraient être amenés à rembourser les sommes dues sur la totalité ou une partie de leurs parts,
  • Si un associé vend toutes ses parts, il est tout de même responsable des dettes sociales pendant les 5 années suivantes.

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