Trouver et revaloriser un appartement pour une bonne affaire

Réalisez la plus-value rêvée en 5 étapes !

L’article a été rédigé par un professionnel expérimenté en investissement immobilier. Investilok apporte une attention particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

1. Bonne affaire immobilier : trouver une affaire !

Quand on ne connaît pas bien le monde de l’investissement, il arrive de ne pas faire les choses dans le bon ordre, ou plutôt timidement. On prend rendez-vous avec son conseiller bancaire pour lui parler de notre projet et savoir les possibilités qui s’ouvrent à nous pour ensuite trouver le logement qui correspond à notre financement.    

Mais il faut que vous pensiez un peu autrement, comme quelqu’un qui sait ce qu’il fait. Bien sûr il vous faut savoir combien vous pourrez emprunter, que vous ayez un ordre d’idée. Ensuite vient directement la recherche de votre logement, pour que vous puissiez constituer un dossier complet et sans failles.

En effet, en décrochant par exemple une bonne affaire, il sera bien plus facile de convaincre votre banquier de vous aider. surtout sur les taux d’emprunt sont bas. Vous connaissez le logement, vous l’avez visité, vous connaissez le quartier et ses accès : vous avez les arguments pour montrer que votre projet tient la route.

Votre financement est une aide pour réaliser votre projet, si ce dernier est bien ficelé, il justifiera l’aide.

Vous montrez que vous savez ce que vous faites, vous avec calculé vos dépenses et vos revenus, vous avez pensé aux assurances qu’il faut et qu’il ne faut pas prendre (vous connaissez aussi celles qui sont obligatoires comme la PNO et elle fait bien évidemment partie du calcul de vos dépenses).

Ainsi vous êtes à même de répondre à toutes les questions de votre conseiller : vous investissez donc vous risquez mais le financement n’est plus vu comme une contrainte pour le banquier mais comme une aide que l’on vous accorde pour mener à bien votre projet. Vous transformez le financement de votre banque en opportunité pour celle-ci.

Pour viser le cash flow positif.

La bonne affaire n’est pas impossible à trouver, encore faut-il savoir d’abord comment la chercher, mais aussi comment revaloriser votre investissement.

Votre conseiller bancaire est aussi une des pièces du puzzle. Une bonne relation avec lui ne peut que vous aider lors de votre investissement. Professionnel, il est de bons conseils et si votre projet est justifié, il vous aidera à le réaliser. Ceci dit, vous devez garder en tête que votre conseiller est un employé, et que toute décision ne tient pas qu’à lui. Je veux dire par là que si votre banque refuse votre nouveau projet pour quelques raisons que ce soit, une autre pourrait tout à fait accepter le projet.

Demander un financement ne doit pas se cantonner à votre banque actuelle, d’autres peuvent croire plus facilement en votre projet ou vous donner des avantages que vous n’auriez pas eu avec la vôtre. Investir c’est aussi se rapprocher de la banque et du conseiller qui vous correspond le plus : soyez exigeants, vous savez ce que vous faites.

Découvrez ici comment investir grâce au déficit foncier ou le pierre papier.

2. Convertir une surface commerciale en résidentielle

Quand on parle de faire une plus-value à l’achat, on parle bien sûr d’affaires particulières et l’une d’entre elles est l’achat d’un local commercial dans le but de le transformer.

Sachez qu’un local peut valoir beaucoup moins cher, plus ou moins 30%, et vous permettra avec de bons calculs et un peu d’huile de coude de vous assurer dès le début de faire une plus-value. Quand je dis un peu d’huile de coude, j’entends le maximum que vous pouvez. Faire ses travaux soi-même est une très bonne solution pour économiser beaucoup d’argent.

Si vous vous sentez l’âme d’un architecte, n’hésitez pas ! La rénovation peut être une solution pour vous. De plus, les locaux commerciaux sont généralement de grandes pièces qui laissent place à l’imagination et à l’originalité. Il vous faudra d’abord surveiller si le local est alimenté en eau et en électricité, sans quoi les coûts de raccordements s’avéreront probablement trop chers.

Du point de vue administratif, les locaux commerciaux sont soumis à certaines conditions, comme vous vous en doutiez. La première est de vérifier auprès de la mairie que le projet respecte les règles du plan local d’urbanisme (PLU) ou la carte communale.

Une fois ces conditions remplies, c’est la copropriété qui décidera à l’unanimité de la réalisation de votre projet. Ensuite vient une demande d’autorisation, permis de construire, si vous changez les structures porteuses ou la façade du futur logement, sinon il vous suffira de remplir une déclaration. Après cela le local devient officiellement un logement.

3. Bonne affaire immobilier : acheter des bien décotés aux enchères

Une autre solution est la vente aux enchères qui vous permettra d’économiser de 20 à 30%.

Comment faire une plus value immobilière ?
Il y a plus de biens que l’on imagine proposés à la vente aux enchères.

En effet, ces ventes sont divisées en deux catégories :

  • La première est la plus connue, gérée par le tribunal de grande instance. Les biens immobiliers proposés sont généralement des saisies, ou des biens en indivision.
  • La deuxième catégorie est elle gérée par les chambres notariales.

Ces ventes sont déclenchées volontairement par les propriétaires. Peu importe dans quel cas a été mis en vente le bien, il sera forcément une affaire pour l’acheteur qui connaît les prix du marché. Autre avantage, les ventes aux enchères présentent des biens que vous ne verrez nulle part ailleurs comme des locaux désaffectés, parkings, fermes, …

De quoi réaliser une bonne affaire si l’on s’y intéresse un peu !

Pour accéder à ces ventes, rien de plus simple :

  • pour les notariales : elles se déroulent dans les chambres départementales des notaires. Il suffit de vous présenter auprès du notaire avant que la séance commence avec un chèque de consignation égale à 20% du prix proposé du bien désiré,
  • pour les ventes judiciaires : elles se déroulent dans les tribunaux de grande instance. Pour ce cas, vous devez être représentés par un avocat à qui vous aurez donné votre enchère maximale sous forme de mandat ainsi que le chèque de consignation à hauteur de 20% du prix que vous proposez.

4. Utilisez le home staging

Vous avez sûrement vu une de ces émissions de décoration/rénovation sur une maison dans le but de la vendre.

Si home staging fait tant sensation, c’est parce que les résultats sont évidemment présents. Pour vendre votre bien, il est possible de lui redonner une nouvelle vie sans y faire de travaux conséquents mais plutôt en y apportant une touche plus originale, ou du moins plus agréable, plus confortable.

La première option qui s’offre à vous est de refaire la peinture, en faisant bien attention à prendre des couleurs que j’appellerai neutres : une couleur banale dans les tons pastels, en tous cas pas de trop voyante, il faut que ça plaise à un maximum et non l’inverse !

Comment faire du homestaging pour mieux vendre ?
Un très beau home staging

5. Diviser un logement en plusieurs

Vous avez peut-être décidé pour votre projet d’investissement d’acheter un appartement d’une surface d’environ 80/100m² et si c’est le cas, avez-vous pensé à diviser ce bien en plusieurs appartements ?

Certes risqué, diviser un bien est une très bonne option en matière d’apport de valeur. Ajoutée à l’achat de votre bien en dessous du marché, la division va encore faire grimper votre plus-value.

La division peut se faire dans plusieurs cas :

  • achat d’un immeuble pour revendre ensuite chaque appartement,
  • achat d’un appartement à diviser en plusieurs,
  • achat d’un terrain à diviser en plusieurs. 

Il va sans dire que ce genre d’investissement est réservé aux plus gros portefeuilles mais l’option de la division d’un appartement de 80/100m² est tout à fait envisageable (à la condition que le prix des travaux au mètre carré ne dépasse pas celui du bien) à partir du moment où il est acheté en dessous des prix du marché.

Une tâche compliquée, comme toujours, sera de trouver le bien : il faut s’assurer qu’il est facilement divisible mais votre œil devra surtout pointer les canalisations puisque ce sont elles qui vous coûteront le plus cher. En effet il faudra s’assurer que vous pourrez facilement amener l’eau dans chacun des nouveaux appartements !

Plus de lecture

Plus >