La Société Civile Immobilière en détails

Les règles en vigueur.

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Le principe est que les SCI (Société Civile Immobilière) sont soumises à l’impôt sur le revenu (IR). Ses associés sont de leur côté soumis à l’impôt sur les sociétés. Si la plupart de ces sociétés restent soumises à l’IR, il est néanmoins tout à fait possible d’opter pour l’imposition sur les sociétés (IS). Ce choix s’opère au moment de la création de la SCI ou bien au cours de sa vie mais est irrévocable, ce qui signifie qu’une fois que vous avez décidé de passer à l’IS, vous ne pouvez plus revenir en arrière et opter à nouveau pour l’IR.

Société Civile Immobilière : IR ou IS ?

Quel montage SCI choisir ?

1. L’IR est à privilégier si

  • La SCI a pour ambition de revendre ses biens immobiliers,
  • Les baux sont uniquement à usage d’habitation,
  • L’associé a eu recours à un emprunteur personnel pour réaliser un apport à la SCI (avantage : les intérêts d’emprunt sont déductibles),
  • La SCI souhaite déduire des frais de ses loyers perçus (avantage : l’impôt sera alors sur les bénéfices réels). L’associé déclarera ses revenus fonciers au titre du régime réel,
  • S’il existe un déficit foncier (avantage : dans la limite de 10 700 euros, chaque associé peut déduire fiscalement ce déficit, à concurrence de ses parts.

2. 1. L’IS est à privilégier si

Quelles règles pour l’impôt sur les sociétés ?
  • La SCI a pour ambition de construire un patrimoine, sans volonté de revente (avantage : – la SCI peut amortir le bien immobilier acquis. Ce qui lui permet de réduire son bénéfice imposable. Les frais d’acquisition sont déductibles)
  • Les baux sont à usage d’habitation, et/ou professionnels et commerciaux ; – la SCI ne distribue aucun dividende mais conserve des réserves (avantage : seule la SCI est imposée, les associés ne le seront pas),
  • Le gérant associé bénéficie d’une rémunération conséquente (avantage : la rémunération accordée au gérant associé peut se déduire du résultat de la SCI. L’avantage fiscal qui en résulte peut s’avérer particulièrement important).

SCI : la rédaction des statuts

Pour qu’une SCI ait une réelle légitimité, il est indispensable qu’elle présente des statuts. Ces derniers doivent contenir obligatoirement certaines dispositions prévues par la loi, et plus particulièrement par l’article 1835 du Code civil.

Qu'est-ce qu'une SCI ?
Ce sont ces dispositions législatives qui organisent le mode d’organisation de la gérance et qui déterminent les règles de désignation du ou des gérants.

Les statuts doivent contenir les informations suivantes :

  • Le montant des apports de chaque associé.
  • L’objet de la SCI.
  • La dénomination sociale.
  • L’adresse du siège social de la SCI.
  • Le montant du capital social de départ.
  • La durée de la société. Elle ne peut dépasser 99 ans.
  • Les règles encadrant la nomination du ou des gérants.
  • Les règles régissant l’organisation de la gérance.

Comment doivent être rédigés les statuts de la SCI ?

Uniquement par acte notarié ou par acte sous seing privé.

Une fois que les statuts sont rédigés conformément à la législation en vigueur, la société doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés.

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