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L'immobilier : des fondamentaux solides et tangibles

En ces temps de crise financière et d’incertitude sur les marchés financiers, l’immobilier est un actif palpable destiné à tous les Français.

La pierre est la seule valeur démontrant une croissance économique stable depuis des décennies.

C'est un actif indispensable pour une bonne gestion de patrimoine.

Depuis toujours l'homme cherche à s'abriter des intempéries et du froid.

Il est important de considérer l'immobilier comme un actif vraiment à part car il répond à un besoin physiologique de sédentarité indispensable au bonheur de chacun.

C'est un actif palpable qui n'existe pas uniquement au travers de chiffres sur un compte en banque; il peut se toucher, se sentir, se voir.

C'est le seul marché qui est toujours en progression pour la simple et bonne raison que nous sommes de plus en plus sur cette planète.

Comment imaginer un scénario d'évolution de la population ? Insee, projections de population 2005-2050

Selon l'INSEE, au 1er janvier 2060, la France métropolitaine comptera 73,6 millions d’habitants, soit 11,8 millions de plus qu’en 2007.

Les demandes de logement sont en constante augmentation et l'espace disponible se raréfie.

C'est pour cette raison que l'on entend souvent l'expression :

L'immobilier ne connaît pas la crise.

La loi de l'offre et de la demande est l'un des éléments essentiels expliquant le fonctionnement d'un marché.

Si l'offre de logements n'est pas assez fournie par rapport à la demande, alors les prix augmentent. C'est ce qu'il se passe depuis des années dans le secteur immobilier.

Le graphique ci-après tiré d'une étude TNS-Kantar publié sur le journal Les Échos illustre bien l'écart entre le nombre de vendeurs et d'acheteurs..

Quelles sont les évolutions de l'offre et de la demande dans l'immobilier Français ? Graphique étude TNS-Kantar publié sur le journal Les Échos

La concurrence entre acheteurs est de plus en plus féroce sur le marché immobilier français.

L'année 2018 a présenté un niveau record d'intentions d'achat avec 3,5 millions d'acheteurs, soit 500 000 candidats à l'accession immobilière de plus qu'il y a un an.

C'est ce qui ressort de l'Observatoire immobilier Logic-Immo.

En face, le nombre de vendeurs reste stable, à 2 millions d'intentions avérées.

Ce qui entraîne un déséquilibre croissant entre l'offre et la demande. Il y aurait ainsi 7 % d'acheteurs et 4 % de vendeurs dans la population française.

Cet écart est observé depuis plusieurs années, particulièrement dans les grandes villes, Paris et Bordeaux en tête. Il atteint des sommets. Ce qui aura pour effet une nouvelle hausse des prix.

Quelles est l''indice du prix des logements anciens depuis 1900 ? Pourcentage évolution annuelle de l'augmentation des prix de l'l'immobilier depuis les années 1900

Si l'indice des prix évoluait régulièrement tous les ans du même pourcentage, il serait représenté par une droite, ici en pointillés. On observe alors une évolution moyenne de + 8.75% par an.

En 20 ans, les prix de l’immobilier ont été quasiment multipliés par 3, et compte tenu du faible volume de mises en chantier, une pénurie des logements neufs est à prévoir.

Pour pallier cette pénurie, le gouvernement offre pour encore 4 ans une opportunité majeure à tous les Français qui investissent dans des logements neufs : le dispositif Pinel.

Profitez des taux d'intérêt historiquement bas

Selon Mario Draghi (président de la Banque Centrale Européenne), les taux d'intérêt sont à leur plus bas niveau historique depuis mars 2018.

Les banques voient leurs marges baisser à cause de ces taux bas et c'est pour cela que c'est le moment idéal pour vous lancer dans l'immobilier.

Le saviez-vous ? Pour les meilleurs profiles, iI est possible d'emprunter pour un crédit immobilier sur une durée de 20 ans à moins de 1% ! C’est une excellente nouvelle pour l’investisseur qui voit son pouvoir d’achat augmenter considérablement grâce à l'effet de levier.

Mieux comprendre l'effet de levier

Prenons l’exemple de Stéphanie qui a une capacité de remboursement de 1 200 €/mois.

En 2008, les taux d’intérêt sur 20 ans étaient de 5.37 % en moyenne.

À cette période, Stéphanie pouvait alors emprunter pour acquérir un bien d’une valeur de 173 960 €.

Aujourd’hui, les taux d’intérêt sur 20 ans sont de 1.25 % en moyenne.

À cette période, Stéphanie peut alors emprunter pour acquérir un bien d’une valeur de 300 000 €.

Un effet de levier

Comment investir dans un bien à 200 000€ alors que vous ne mobilisez que 20 000€ d'épargne.

L'investisseur immobilier doit bien distinguer la rentabilité locative (ou rendement locatif) de la rentabilité financière.épargne.

Le calcul de la rentabilité financière ne dépend pas que de l'investissement immobilier, il dépend aussi de la façon dont il est financé.

Par exemple pour une même opération immobilière, dont le rendement locatif est de 7,00 %, la rentabilité financière peut varier de 7,00 % à 100 %.

Exemple pour l'achat d'un appartement de type T2 à Paris :

Montant total du projet 200 000€
Loyer annuel (brut) 12 000€
Rendement locatif brut 6,00 % (obtenu en divisant loyer annuel par le montant total investi)

Pourquoi la rentabilité financière peut varier de 7,00% à 100% ?

Explication

Et bien si vous vous rappelez du graphique un peu plus haut, vous constaterez que les prix de l'immobilier augmentent en moyenne de 1% par an.

Donc, lorsque vous calculez la rentabilité de l'investissement c'est sans compter sur le prix de la revente.

Prenons l'exemple d'un projet ayant une rentabilité de 6% annuel, dépenses et charges courantes.

Exemple : vous investissez 100 000 euros sur un bien immobilier dont le rendement annuel est de 4 % par an, quelle somme retrouverez-vous au bout de 5 ans ?

10 000 x (1+0,04)5 = 120 166 euros, soit un gain de 20 166 euros.

Exemple : vous investissez 200 000 euros sur un bien immobilier dont le rendement annuel est de 7 % par an, quelle somme retrouverez-vous au bout de 10 ans ?

200 000 x (1+0,07)5 = 12 166 euros, soit un gain de 2 166 euros.

Si vous choisissez de le revendre dans 10 ans, vous aurez réalisé un bénéfice équivalent à 6 %/an pendant 10 ans soit un capital qui aura augmenté de 80 %.

Comparer à une assurance-vie au taux de rendement de 1.60 %, celle-ci ne vous rapportera que 34 405,11€ au bout de 10 ans. Vous voyez ici que l'immobilier dépasse très largement les autres placements traditionnels.

Des fondamentaux à ne surtout pas oublier !

Projetez-vous plus loin que quelques années et pensez en terme de dizaines d'années et imaginez les retours sur investissement possibles.

Pour arriver à trouver les bonnes affaires et se faire financer, il faudra néanmoins déjouer de nombreux pièges que nos experts vous éviteront.

Maintenant que vous avez compris l'opportunité qui s'offre à vous en cette période de taux bas, vous êtes prêts à vous lancer.

Mais avant il est important de maîtriser les fondamentaux de l'investissement immobilier.

Avoir une vision claire des différents facteurs qui impactent la rentabilité est primordial.

Exemples de charges basiques à ne pas oublier :

L'immobilier c'est :

Rien d'impossible !

Oublier d'inclure toutes les charges dans vos calculs, c'est risquer de passer pour un amateur auprès de votre banque et d'obtenir un refus de prêt.

D'où la nécessité de faire appel à des professionnels.

Investilok vous accompagne dans vos calculs de rentabilité et mettra à votre disposition des projections financières professionnel qui rassureront votre banquier.

Nous vous accompagnons pour trouver LA bonne affaire, construire votre projet et décrocher votre crédit.